Hoe koop je relaxed een vakantiewoning?

Delen op social media

Met alle vakantiewoningen, chalets, city lofts en hotelkamers die momenteel in Zeeland te koop zijn, rijst de vraag: wat is eigenlijk de fiscale behandeling zo’n vakantiewoning? We kloppen daarvoor aan bij Johan Mathijssen, vennoot/fiscaal jurist bij WEA Zeeland. Een eenduidig antwoord daarop kan hij niet geven. De fiscale regels verschillen naar gelang het gebruik van de woning en de fiscale positie van de eigenaar. Wel deelt Johan een aantal relevante aandachtspunten. Want, natuurlijk een vakantiewoning in Zeeland is goed voor ontspanning én rendement, maar er spelen ook wat fiscale zaken, die je goed in het vizier moet houden.

Effectieve belastingdruk varieert per belegger
Ben je een particuliere belegger? Dan beschouwt de Belasting de woning als inkomen uit sparen en beleggen in box 3. Het inkomen uit sparen en beleggen bestaat uit een fictief rendement over het saldo van de waarde van de woning (WOZ-waarde) verminderd met de eventuele schuld voor de woning. De belastingheffing in box 3 bedraagt 31%. Het fictief rendement loopt uiteen van 1,90% voor vermogen tot € 50.000, naar 4,50% en verder tot 5,69% voor vermogen boven € 950.000. Hierdoor varieert de effectieve belastingdruk per belegger. Huurinkomsten worden niet apart belast en de kosten zijn niet aftrekbaar. Als het werkelijke rendement hoger is dan het fictieve rendement, dan betaal je over het meerdere geen inkomstenbelasting. Bij verkoop van de woning is de waardestijging onbelast. Wel is het zo, dat als de (WOZ-) waarde van de woning door de jaren heen verandert, de inkomstenbelasting over de waarde ook wijzigt.

Zo pakt je investering 21% lager uit
Als je de vakantiewoning geheel of gedeeltelijk verhuurt als een soort vakantiebestedingsbedrijf, dan beschouwt de Belastingdienst deze exploitatie als een onderneming voor de omzetbelasting. Dus ook als je de woning als privépersoon koopt. Dat betekent dat je – afhankelijk van het gebruik – alle in de koopprijs van de woning en inventaris inbegrepen omzetbelasting (of een deel daarvan) van de Belastingdienst kunt terugontvangen. Krijg je de omzetbelasting terug, dan is de investering in de vakantiewoning dus tot 21% lager. Alleen omzetbelasting die ziet op zakelijke activiteiten – de verhuur van de woning aan vakantiegasten – is aftrekbaar. Het deel dat ziet op privégebruik van de woning is niet aftrekbaar. Over de verhuuropbrengst dien je 9% omzetbelasting af te dragen.

Overdrachtsbelasting
Als je een nieuw te bouwen woning koopt, is er over de levering van de woning omzetbelasting verschuldigd en geen overdrachtsbelasting.

Schenk- / Erfbelasting
Wanneer je een woning schenkt, dan is schenkbelasting verschuldigd. Erfbelasting is alleen verschuldigd over verkrijgingen door het overlijden van iemand. De tarieven voor de schenk- en erfbelasting zijn afhankelijk van de familieband en de hoogte van de verkrijging.

Ook het advies moet staan als een huis
Het kopen van een vakantiewoning in Zeeland is een investering waaruit je veel (vakantie)plezier en rendement kunt halen. Er komen echter veel fiscale regels kijken bij de aankoop. Laat je daarom altijd goed informeren voordat je een vakantiewoning aankoopt. Kijk op www.weazeeland.nl voor meer informatie.